购房作为不少民众一生之中最大资产投入,不应该以「疫情后,xx城抗跌」为依据。这种短期节点的涨跌,也许是表象,那么我们看什么?
一、评定城市
城市未来空间如何,抗跌吗?能涨吗?可以用三个指标衡量:
1、人口净流入大;
2、GDP增速快;
3、土地和房屋供应不足。
同时也纠正购房者们固有的老旧观点:将城市粗暴地划分成一、二、三、四线,认为一二线城市房子是值钱的,而三四线城市的房子就不太值钱。
这个想法并不正确哦,具体分析,我们就套用一下上述的三指标:
什么样的三四线城市更有机会呢?(刨除刚需购房),显然是一线周边的三四线机会更大——
1、人口净流入大:一线周边的三四线城市,借助一线核心城市的战略优势,基础设施受益,尤其交通更发达更便利,加速了城市间的人口联动,两方城市均可受益。
2、GDP增速快:尤其是那些城市GDP增速接近核心城市的,机会更大。这里,不仅要看人均收入水平是否向一线城市追进,更关键的是看GDP增速度是不是更快。
举个例子,环沪城市圈的人均GDP增速快于上海,而环京城市圈则相反。价值孰高孰低,立见分晓。
3、核心城市土地房屋供应的松紧:比如深圳,土地供应紧缩,那么对应的粤港澳大湾区周边城市机会将更多。
二、考量地段
大家都知道房子这种钢筋铁骨,质量差异已经不大了。一墙之隔两街道,为什么价格差距那么大?
因为地段的资源优势不一样,土地稀缺啊。
地段我们看什么?也有三点:
1、看交通:好理解,要么市中心,要么地铁近。
2、看配套:教育,医疗,公园,交通等配套丰富、基建利好的地段;
3、看产业布局:有优势产业的地区,比如北京的中关村。
需要强调的是,地段发展经历了三个阶段:交通-教育-新兴产业布局,好地段的定义并非一成不变,不止有交通一条。
再往下,还会有一些更细的标准:比如好的社区物业等等。
三、一些切实好用的指标
判断城市是否值得下手的重要指标:城市二手房占比。
什么意思呢?不论大家现在刚需买入的是新房还是二手房,将来都需要在二手房市场上变现。可以简单理解为,你要卖出的时候价格才体现。
如果一个城市的二手房市场发展程度高,意味着三点:
第一,相关金融比较发达,可以给出相对准确的评估价。而没有二手房市场的城市大概率评估价低,导致首府需求高、杠杆空间小,影响卖房竞争力;
第二,中介行业比较发达,相应地服务标准化程度也会更高,吃差价、一房多卖的几率小很多;
第三,二手房竞争力较强。大部分刚需偏好新房,而当一座城市的新房选择少,二手房的竞争力就会凸显出来,也就是说未来你的房子才有可能更好卖。
城市二手房占比怎么算?可以在网上搜索新房交易量/二手房交易量得出。
以上,一些微观的方法,不止是长三角周边,所有城市圈都可以拿来参考。