来源:厦门地产资讯
近期,受疫情影响,厦门楼市几乎停摆。相比之前的表现,市场呈现出一定幅度的波动。许多购房者也发出疑问,现在还能买哪里的房子?
新房:
虽然连续几年来,厦门楼市“金九”早已不复存在,但对房企而言,仍将9月视作冲刺业绩的重要月份。
自8月以来,厦门已有不少项目动作连连,为“金九”预热做足准备,但实际具备入市条件的项目并不多,叠加疫情影响,9月仅1个新盘入市。
CRIC系统显示,9月厦门商品住宅仅成交1494套,环比下跌59%,今年的“金九”格外惨淡。
价格方面,受岛内项目高价高位备案影响,9月成交均价结构性上涨至38038元/㎡。据监测,9月厦门并未出现明显降价的项目。
二手房:
相比较而言,二手房市场更为窘迫,今年4月,厦门已出台相关政策遏制炒房等行为,随后,银行收紧房贷额度,放款周期拉长,厦门二手住宅成交已连续三连降,很多小区的价格也出现不同程度下跌,再加上疫情叠加影响,9月二手住宅成交不足千套。
提到房价,不得不说地价。
从近三年厦门土地市场来看,地块成交主要集中在岛内及岛外四大新城,成交达39幅,占近三年成交商住地块65%。至于价格,每一幅岛内地块的出让,都会成为中介朋友打鸡血的见证。
岛内
近3年来,岛内共陆续出让了10幅宅地,地价涨幅近50%。
2018年,时隔5年后首次开启供地的岛内,成交楼面价达38102元/㎡,上限楼面价45000元/㎡。在当时低迷的市场行情下,溢价率27%,已是2018年商住地拍卖最高溢价率。
到2019年,岛内地块在不设上限价的条件下,成交楼面价一举突破4.5万元/㎡。
2020年起更是一发不可收,思明时隔10年出地,销售限价达7万/㎡,最终成交楼面价冲破5万一平,福建百亿地块就此诞生。
而后岛内地块成交楼面价一路看涨,到今年6月,隐形楼面价已直逼7万关卡。
岛外
马銮湾
近三年来(2019-2021.6),全市30个板块中,马銮湾是唯一一个连续三年有地块出让的板块。截止6月10日,共成交8幅商住地,成交楼面价再破3万,三年来涨幅超30%,成为多家品牌房企的聚集地,其热度不容小觑。
环杏林湾
环杏林湾板块在近三年出让地块仅4幅,但早在2019年,板块内地价便已突破3万大关,之后成交的3幅地则因地块位置特殊性(或要求房企资质,或是需符合轨道要求等),楼面价并未再超过3万,但每出让一幅,也都成为房企关注的焦点。
南部新城
南部新城作为全市出让地块的主力板块,2019-2020年共成交11幅,在2016年高价地导致不少房企受挫后,地价明显回归理性,楼面价均在3万以下,涨幅不足5%,2021年板块土地供应断档。
环东海域在2016 -2017疯狂年的高价地导致不少房企开发遭遇瓶颈,一时解套成为难题,片区预期下调,土地价值回调,2018年板块土地供应断档,2019年,两幅出让地都均以底价成交,直至2021年6月,板块内4幅宅地齐上架并成功出让,整体来看,地价有同比小幅上行,保持的比较平稳。
除了供地主力板块外,这几个板块同样不容忽视。
其中 大学城和马巷板块虽成交地块不多,但涨幅却超过50%。
2019年 大学城板块 地价仅2万左右,因为区域有了学区加持,今年正荣拍下的一幅地块价格已达3万 。同样也是因为有学区加持的 马巷 地块也由19年1.4万的地价跃升至2.1万。
另外 东孚 和 同安工业区 涨幅也有28%、33%。
除了这些上涨的板块,也有下跌的板块, 同安老城区 在2019、2020年各成交一幅地,溢价率分别为0、0.3%,地价跌幅约22%。
整体而言,近3年来, 厦门大部分板块地价都有不同幅度的上涨,下跌板块仅有一二。
地价上涨了,那房价呢?
岛内
○○○
因受限价影响,目前岛内均价基本维持在7万左右,与区域内的二手房价格形成倒挂。
不过对房企而言,虽然岛内地价持续攀升,但整体去化周期也相对更短,资金回笼更快,因而岛内地块也成了房企的必争之地。
但随着房企开发利润空间被严重压缩,岛内部分新盘不得不捆绑车位、减配装修、挑选一次性付款客户等方式来销售。
岛外
○○○
上涨板块:马銮湾、环杏林湾、北部新城、南部新城等
四大新城中,环杏林湾板块率先突破4万,马銮湾、南部新城板块的项目也陆续突破。
整体而言,上涨板块或有强学区,或有景观,或有地铁等硬配套做支撑,且均已落地。
项目价格超过4万的部分项目:
建发和玺、建发湾璟、IOI棕榈城、中海杏林鹭湾、中粮云玺壹号、新沿线天境著、中海厦门东湾、中旅海玥、国贸学原等
下跌板块:东孚、灌口、杏北新城、马巷及同安各板块
细究下行板块,项目位置相对偏远,通勤时间较长,相关生活配套发展较慢,更多配套还停留在规划层面。
近三年以价换量的部分项目:
海投尚书房、禹洲璟阅城、龙湖首开景粼原著、万科金域缇香、大唐水云间等
“三道红线”之下,暴雷的房企越来越多,对购房者而言选择实力更强的企业更稳妥些。
另外,从近3年成交情况来看,买房尽量挑核心区的,毕竟现在一二线城市,能涨的也就核心地段,偏远地段的房子,就算是行情来了也只是小幅上涨,但是遇到行情差的时候,往往降价都是从边郊开始,就算想出手也难。
当然,对于一部分购置核心区房源资金实力有限,但不得不上车的购房者而言,可根据自身需求出发。如暂无学区需求,可选交通等生活配套更好的房源,如当下最紧迫的需求是学区,那就选择学区相对较好的房源,舍弃一些其他配套。