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厦门房企“余粮”曝光!这些老面孔正在退出… - 凤凰网房产厦门
(来源:厦门地产资讯)2021年,房地产行业市场环境发生前所未有的变化。“三道红线”、“两集中”土拍新政、融资收紧……房地产行业发展进入“新常态” -来自凤凰新闻客户端
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厦门房企“余粮”曝光!这些老面孔正在退出…

凤凰网房产厦门站
2022-06-29 08:14

(来源:厦门地产资讯)

2021年,房地产行业市场环境发生前所未有的变化。

“三道红线”、“两集中”土拍新政、融资收紧……房地产行业发展进入“新常态”。

土地市场方面,厦门为首批集中供地城市之一,供地方式、土拍规则逐步调整和变化,如限房价变成限房价、限车位价,竞配建转定配建,定品质 摇号等国内其他城市优秀做法引入,整体的供地方式计划性更强,房企拿地趋势现分化,“国家队”持续占据主导,民企多躺平,行业迎来大洗牌。

那么,“新供地”方式已经施行1年半,厦门房地产市场发生了什么变化,各房企余粮情况如何,哪家最多呢?

1

区域存量与价格成反比

岛内楼市将迎来大换血

根据CRIC厦门区域监测数据,截至5月31日, 厦门六区大存量合计约571万㎡ (剔除长龄库存和售罄项目余量),存量排序依次是同安、翔安、海沧、集美、湖里、思明, 存量大小几乎与区域价格成反比

同安区 在售/待售项目较多,存量相对较分散,其中,宝龙旭辉城和中海花湾体量较大,存量均超20万㎡,远洋风景和T2022P01古庄地块存量超10万㎡,其余项目存量均在10万㎡以下;

翔安区 无超20万㎡存量项目,最多的是金茂悦云湾和保利X2022P01地块,2个项目存量均在10万㎡以上。区域存量主要集中在南部新城、空港以及东坑湾板块,其中,南部新城板块存量最大,合计有约38万㎡;

海沧区在售/待售存量约110万㎡ ,区域存量主要集中在马銮湾板块。存量前三的项目依次是轨交H2022P04地块、保利首开云禧和水晶尚苑,3个项目存量均超10万㎡,从房企存量情况来看,海投存量超20万㎡,轨交约19万㎡,保利约16.6万㎡,建发超15万㎡,其次是联发和住宅,区域存量均超10万㎡,可以看出,区域存量主要分布在“国家队”手中;

集美区在售/待售存量约63万㎡ ,区域存量主要集中在环杏林湾板块和集美新城板块。从项目方面来看,仅中粮云玺壹号存量超10万㎡,大部分项目存量在5万㎡以下;

近年来,岛内供应逐渐增量,截至5月31日,剔除长龄库存 ,岛内(思/湖两区)在 售/待售存量近100万㎡,其中 湖里区约59万㎡,思明区约34万㎡ 。其中,湿地公园TOD璞瑞项目存量较大,超20万㎡,保利国贸天琴、中海国贸上城存量均超10万㎡,其余项目存量均在10万㎡以下。

“两集中”供地模式开启后,厦门单幅商住地体量现趋小化势头,小体量地块虽然很考验企业的产品打造能力,但操作起来成本控制灵活,且周转快,回款周期短,财务压力相对没有那么大,所以市场接受度不错。因此,预计未来厦门楼市大体量项目将集中在个别本土实力房企手中,更多小存量则会分散在第二、三梯队房企阵营。

2

国家队为主力军

本土国企任重道远

回归企业,集中供地后,厦门各房企余粮情况如何,哪家富余哪家将要断炊?下面,我们来看看存量TOP10房企是哪些。

备注:剔除长龄库存、售罄项目库存,房企存量均按操盘方统计。另外,厦门轨道集团和特房集团项目操盘方仍存特殊性,故此处做拆分统计

根据CRIC厦门机构梳理,截至2022年5月31 日, 厦门房地产市场存量最多的房企是保利 ,保利囤粮遍布全市六区,其中,保利国贸天琴、保利首开云禧及翔安X2022P01地块单个项目体量均超10万㎡,保利国贸天琴约18.73万㎡,体量最大,目前尚未开盘入市,保利在售项目最多的是同安区,基本处于持销期。整体来看,保利在厦门市场项目分布均衡,新老接替持续稳定。

建发存量居第二 ,存量项目同样分布在全市六区。相对于保利而言,当前建发在售/待售项目更多,但单个项目体量均在10万㎡以下,建发在售/待售项目主要分布在海沧、翔安及岛内,其中,岛内存量超26万㎡,占其总存量的4成。

厦门轨道集团存量居第三 ,无项目在售,仅3个待售TOD项目,项目分布在湖里、海沧和翔安三区,其中,湖里和海沧项目单个体量约20万㎡,将开发成大型TOD社区。

另外, 中海、特房、国贸、住宅、宝龙、海投及金茂均进入存量TOP10阵营 ,TOP10阵营有9个为央/国企,仅1家民企在列。值得注意的是,虽然本土国企占6席,但保利、中海等央企当前在厦门市场势头足,本土国企仍需不断做强做大,“大本营保卫战”仍任重道远。

3

下半年岛内新盘登台唱主角

市场量价将上行

梳理集中供地以来厦门出让商住地进展情况,1年半的时间厦门共成交41幅商住地,16个项目已经开盘入市,10个楼盘已经公布案名,蓄势待发,15个地块项目尚未面市。

根据上图梳理,25个待售项目存量约239.42万㎡,其中,岛内待售存量约108.33万㎡,占总待售存量的约45%。且除了今年第二批次出让的3幅商住地外,岛内地块项目案名相继公布,纷纷进入蓄客周期,蓄势待发。

当前岛内积蓄了保利国贸天琴、和悦东方、建发湖畔九境、建发壹里、建发港务五缘灏月等9个新盘项目,超6000套房源,部分项目已经进入蓄客周期,岛内楼市将迎来大换血,因此,下半年岛内新盘将会登台唱主角。随着岛内新盘项目的相继开盘入市,预计厦门楼市整体量价将会出现明显上行。

从项目分布图来看,岛内新盘绝大部分位于岛内东部,五缘湾和湖边水库是两个集中点。而岛内西部仅湖滨一里、四里2个项目待售。当前岛内西部和东部项目冷热分化明显,西部项目无需宣传,欲购者众,需通过摇号才能买到;而东部项目则需强宣和渠道加点,走量仍是困难。

究其原因:一是由于近年岛内恢复供应后,持续释放的都是岛内东部项目,有效客户几乎消耗殆尽,且相对于东部,东部新开发空间足,但学区配套一般;二是西部待售项目处于岛内成熟核心配套区,近年持续零供应,长期以老旧二手房交易为主。西部除了交通、商业、医疗等配套资源丰富外,能同时兼顾优质的教育资源,在限价政策下,项目周围一二手房价格现倒挂,买到即是赚到。

通过对厦门商品住宅的存量梳理,我们发现,曾经市场的一些老面孔如融创、融信、世茂、中南等纷纷在退出,房企队伍经历了残酷的大清洗,大浪淘沙,到底哪些企业能逆势突围,真正留下来,已经初见端倪。

当前,以国企为主导的厦门市场正在向新的方向进发,留给民企的阵地已经不多,但给未来的房地产发展留有无限想象空间;也许不会再有“烂尾楼”,不会有产权纠纷,不会有暗箱操作……也许我们会都住在XX开发的房子里,商品房开发同质化……这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代!我们都需要在变化和适应中找寻出路。

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标签: 厦门土地 【责编】 杨燕雪(PO425)
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